Un projet de construction ou rénovation est souvent un projet complexe. Les travaux peuvent prendre des retards, les matériaux utilisés peuvent etre différents que prévu ou le cout peut etre plus haut que prévu. Ceci ne sont que quelques exemples des problemes ou ennuis qui peuvent etre évités en faisant des accords clairs et concis avec le bon entrepreneur et architecte.

Ci-dessous, vous trouvez les 10 conseils les plus importants pour un projet de construction ou rénovation sans stress ainsi que les actualités juridiques les plus pertinentes.
Ces conseils ont été préparés par Charlotte Jacobs, avocate spécialisée en droit de la construction au cabinet d'avocats Vergauwe & Associés. Des questions ou des problemes ? Le premier conseil est gratuit !
Avocate Charlotte Jacobs - Un premier conseil gratuit en droit de la construction sur Construiresanssoucis.be
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Conseils pratiques

1. DES CONTRATS ÉCRITS


CONTRAT D'ENTREPRISE

Il est important de conclure un contrat écrit avec votre entrepreneur. Veillez à rédiger un contrat d'entreprise clair, avec une description détaillée des travaux, complété des plans nécessaires et d'autres annexes pertinentes.
Un contrat oral est valable mais pourrait causer des problèmes (de preuve) au moment où une des parties ne respecte pas ses obligations.

Lorsqu'il s'agit de travaux moins importants (peinture, carrelage,…), on vous présentera souvent une offre ou un devis au lieu d'un contrat. Ceci est également un contrat juridiquement contraignant. Contrôlez scrupuleusement l'offre de prix avant de signer l'accord.

CONTRAT D'ARCHITECTURE

Le recours à un architecte pour l’établissement du projet architectural est obligatoire pour les constructions ou travaux soumis au permis de construire. Les trois Régions ont toutefois arrêté chacune une liste de travaux pouvant être effectués sans le concours d’un architecte.

Si vous ne faites pas appel à un architecte quand ceci est obligatoire, vous risquez des poursuites et des amendes. En plus, vous risquez de ne pas être (complètement) indemnisé, par exemple lorsqu’un entrepreneur a commis des fautes dans l’exécution des travaux et que le contrôle obligatoire d’un architecte aurait pu éviter le dommage que ces faites ont causé.

Attention! Dans votre recherche d'un architecte, passez des accords clairs et écrits sur le prix des prestations que l'architecte réalise dans la phase préalable d'un éventuel contrat d'architecture.

2. PRIX


Si vous voulez entreprendre des travaux de rénovation à un prix fixe, stipulez-le expressément dans le contrat d'entreprise. Il est également important de mettre des clauses concernant les éventuels travaux supplémentaires, pour éviter qu’en tant que maître d'ouvrage, vous devez payer tous les travaux supplémentaires qui ont été exécutés.
(voir conseil n° 4)

3. ACOMPTES


Dans la plupart des cas, l'entrepreneur demandera le paiement d'acomptes avant la conclusion du contrat et pendant l’exécution du contrat. Il est important que vous indiquiez clairement dans le contrat d'entreprise à quel moment l'entrepreneur peut demander le paiement d'un acompte et comment ce paiement doit se faire. Attention ! Ne payez plus d’acomptes dans le cas où l’entrepreneur a mal exécuté les travaux ou quand vous sentez que l’entrepreneur se trouve au bord de la faillite. Dans le cas d’une faillite, vous aurez peu de chance de récupérer les acomptes payés.

La loi Breyne offre au bâtisseur d'une maison et à l'acheteur d'une habitation (vente sur plan, clef-sur-porte) une large protection à différents niveaux. Elle impose notamment des conditions très strictes de paiement. Cette loi précise que l’acompte ne peut jamais excéder 5 % et que le reste doit être payé par tranches.

La loi Breyne est applicable uniquement lorsqu’un contrat d’entreprise générale a été signé.

4. TRAVAUX SUPPLÉMENTAIRES


Comme il a déjà été indiqué plus haut, il est important de stipuler clairement dans le contrat d'entreprise que les travaux supplémentaires se font à prix forfaitaire et doivent toujours faire l'objet d'un accord écrit et préalable du maître d'ouvrage. Si le contrat d'entreprise ne contient pas pareille clause, il est important que vous, maître d'ouvrage, vous adressiez votre protêt par lettre recommandée à l'entrepreneur dès que les travaux supplémentaires ont été exécutés. Vous n'avez pas intérêt à attendre la réception de la facture, à moins que ces travaux supplémentaires ne fussent pas visibles ou connus.

En cas de protêt tardif, le tribunal pourrait estimer que les travaux supplémentaires et le prix correspondant facturé ont été acceptés tacitement en raison de l'absence de protêt ou de protêt tardif et que vous soyez dès lors contraint de payer l'entrepreneur.

5. DÉLAI D'EXÉCUTION/AMENDES DE RETARD


Afin de limiter le risque de retard dans l'exécution des travaux, il convient de prévoir un délai d'exécution dans le contrat d’entreprise.

La loi Breyne du 9 juillet 1971 qui s'applique à la promotion immobilière mais également lorsque les travaux sont exécutés par un entrepreneur général (dans certaines conditions), impose que la convention détermine la date du début des travaux et le délai d'exécution.

Déterminer le délai d'exécution n'est utile que lorsque le dépassement du délai est lié à une amende de retard. Il faut donc clairement stipuler dans le contrat d'entreprise que l'entrepreneur devra payer une amende par jour de retard, c’est-à-dire par jour que le délai d'exécution a été dépassé.

L’application de ces amendes suppose, en principe, une mise en demeure préalable, c'est-à-dire une manifestation explicite et sans ambiguïté du maître de l'ouvrage de sa volonté de voir l'entrepreneur respecter le délai.

6. RÉCEPTION


La réception vise à contrôler que l'entrepreneur ou la société de clef-sur-porte a tout exécuté correctement. La réception sert donc de preuve que les travaux ont été exécutés par l'entrepreneur conformément aux plans et au cahier des charges de l'architecte. C’est l'entrepreneur qui devra demander la réception.

Attention! N'acceptez pas des clauses dans le contrat qui prévoient que vous devez vous-même demander la réception ou que vous avez automatiquement accepté la réception après un délai d’un an.

Il y a deux sortes de réception : la réception provisoire et la réception définitive.

La réception provisoire:

La réception provisoire implique l'achèvement des travaux, sans l'acceptation des travaux. Dans la réception provisoire, l'on indique les vices apparents et le premier délai de garantie commence à courir et tous les vices de construction qui surviennent entre la réception provisoire et la réception définitive doivent encore être réparés par l'entrepreneur.

Attention! Il est très important de rédiger un procès-verbal détaillé. Indiquez chaque vice, chaque manquement, chaque remarque ou réserve dans le procès-verbal ou dans une liste annexée au procès-verbal.

Les points suivants pourraient être mentionnés dans le procès-verbal de réception provisoire:

- liste des vices et manquements dans les travaux;
- liste des travaux refusés;
- le délai d’exécution des réparations;
- les éventuelles remarques et réserves des parties;
- éventuellement les jours de retard.

Attention! si le maître d’ouvrage accepte les clés et occupe le bien avant la réception, sans aucune réserve, cela vaut réception tacite. Il ne pourra plus faire aucune remarque.

Le maître d’ouvrage peut également refuser les travaux, en cas de manquements ou de vices très graves. Le refus des travaux se fait par lettre recommandée.

La réception définitive:

La réception définitive, qui se situe au plus tôt un an après la réception provisoire, implique l'acceptation des travaux. Autrement dit, tous les vices apparents survenant à ce moment et qui ne sont pas repris dans la réception, sont admis par le maître d'ouvrage. Dès cet instant, l'entrepreneur demeure uniquement responsable des vices cachés. La réception définitive constitue en outre le point de départ de la garantie décennale affectant l’immeuble.

7. SOUS-TRAITANTS


En principe, l'entrepreneur principal est responsable de ses sous-traitants. Vous pouvez directement vous adresser à l'entrepreneur principal pour des manquements de ses sous-traitants. Les choses sont plus problématiques lorsque l'entrepreneur principal ne respecte pas ses obligations par rapport à ses sous-traitants, car le sous-traitant peut s'adresser directement au maître d'ouvrage pour obtenir le paiement de ses factures (sauf en cas de faillite, voir conseil n° 10).

De son côté, le maître d’ouvrage n’a pas la possibilité d’agir contre le sous-traitant suite aux erreurs et manquements que celui-ci a commis, sauf si ceci a été stipulé expressément dans le contrat de sous-traitance. En tant que maître d’ouvrage, vous avez donc intérêt à stipuler dans le contrat d’entreprise avec l’entrepreneur principal que ce dernier a l’obligation d’insérer une clause dans les contrats de sous-traitance qui prévoit que le maître d’ouvrage peut agir directement contra le sous-traitant en cas de manquements ou d’erreurs.

8. AGISSEZ VITE


Le maître d'ouvrage a un rôle actif et doit agir vite en cas de problèmes.

Si, pendant ou après l'exécution des travaux, vous constatez des vices (infiltrations, changements de couleur,…) ou vous constatez que l’entrepreneur n'a pas respecté le délai d'exécution ou a utilisé les mauvais matériaux, vous devez le signaler immédiatement par lettre recommandée.

Attention! Gardez les preuves d’envoi de vos lettres recommandées. Faites une copie de votre lettre et attachez la preuve d’envoi à cette copie.

Aussi après l’achèvement des travaux, il est toujours important d’agir vite. Si vous constatez des vices dans un délai de dix ans après l’acceptation des travaux, il faut déterminer si ces vices portent atteinte à la stabilité ou la solidité du bâtiment. Si tel est le cas, les vices sont considérés comme des vices graves, qui tombent sous la responsabilité décennale de l’entrepreneur. Dans ce cas vous devez introduire votre demande en justice dans un délai de dix ans à partir de l’acceptation des travaux. Si les vices ne sont que des vices cachés, vous devez introduire votre demande dans un délai utile à partir de la découverte des vices.

9. PAIEMENT DES FACTURES


Si le maître d'ouvrage paie intégralement ou partiellement la facture de son entrepreneur, sans formuler aucune réserve, il est censé avoir accepté tacitement les travaux.

Si vous constatez des vices, vous avez intérêt à envoyer immédiatement une lettre recommandée à l'entrepreneur, dans laquelle vous signalez les vices en question. Dès que vous recevez une facture de votre entrepreneur pour des travaux mal effectués, vous devez la protester immédiatement. Dans votre lettre recommandée, il faut indiquer clairement les raisons du protêt.

En fonction de la gravité des vices, vous pouvez retenir une partie ou l'intégralité du montant, jusqu’à ce que l'entrepreneur ait réparé les vices en question.

10. FAILLITE DE L'ENTREPRENEUR


Si vous avez conclu un contrat avec un entrepreneur, sa faillite n'implique en aucun cas la fin du contrat d'entreprise, même si le chantier n'a pas encore débuté. Vous ne pouvez pas prendre un autre entrepreneur et faire comme si le premier contrat était résilié. Si vous le faites, vous commettez une rupture de contrat et risquez de devoir payer des dommages et intérêts au curateur de la faillite.

Le contrat d'entreprise peut toutefois contenir une disposition expresse stipulant que le contrat sera résilié de plein droit et sans mise en demeure si l'entrepreneur fait faillite. Si cette clause se trouve effectivement dans le contrat, vous pouvez l'évoquer et engager immédiatement un autre entrepreneur. Dans ce cas de figure, vous devez aussi faire parvenir un écrit au curateur, par recommandé, précisant que vous souhaitez évoquer cette clause.

À défaut de clause de résiliation dans le contrat, vous devez prendre contact avec le curateur et lui demander s'il souhaite que le contrat soit respecté. Demandez-lui de mettre sa décision par écrit.

Attention avec les sous-traitants! En cas de faillite de l'entrepreneur principal, le sous-traitant ne peut plus s’adresser à vous pour obtenir le paiement de ses factures. Vous ne pouvez payer que dans les mains du curateur. Si un sous-traitant vous demande de payer ses factures, il est donc fortement conseillé de vérifier si l'entrepreneur n'est pas en faillite, avant de payer le sous-traitants. Sinon vous risquez de payer deux fois.

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